Umowa najmu a umowa dzierżawy

Umowa najmu a umowa dzierżawy – wyjaśnienie terminów

Według Kodeksu cywilnego umową dzierżawy jest umowa, mocą której wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz, w tym nieruchomość do używania oraz do pobierania pożytków. W przypadku umowy najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz wyłącznie do używania. Różnicą jest „pobierania pożytków”. Ten sam kodeks wyróżnia dwa rodzaje pożytków:

• pożytki naturalne (m.in. płody i inne odłączone od rzeczy części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, pożytki naturalne najprościej połączyć z dzierżawą gruntu rolnego, a także gruntów leśnych);
• pożytki cywilne  (dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. jeżeli dzierżawca wykorzystuje dzierżawioną rzecz w sposób generujący dochody z tego tytułu, m.in. oddaje ją w najem).

I dlatego dzierżawie podlega grunt rolny (pożytek – płody rolne), leśny (pożytek – drewno), przedsiębiorstwo (generuje dochód), ale także hale magazynowe i inne pomieszczenia, które dzierżawca oddaje w najem innym podmiotom (pożytkiem jest uzyskiwany z tego tytułu czynsz najmu).

Umowa dzierżawy wiąże się przede wszystkim z gospodarczym wykorzystywaniem rzeczy i nieruchomości przez dzierżawcę. Wydzierżawiającym może być wszakże również osoba nieprowadząca działalności gospodarczej.

Umowa najmu a umowa dzierżawy – okres wypowiedzenia

Szczególne znaczenie dzierżawy, w tym jej duża popularność w odniesieniu do gruntów rolnych sprawiła, że ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie odmiennych terminów jej wypowiadania, względem tych które występują w przepisach regulujących najem. I tak, w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jak widać, są to terminy zdecydowanie dłuższe niż przy umowie najmu.

Ponadto w odniesieniu do umowy dzierżawy gruntu rolnego, termin wypowiedzenia został powiązany z „rokiem dzierżawnym”, nie zaś rokiem kalendarzowym. Ten pierwszy powinien wynikać z treści umowy dzierżawy, a w braku stosownego zapisu oznacza rok liczony od dnia wejścia w życie umowy. Strony mogą też dowolnie zmodyfikować okres wypowiedzenia umowy dzierżawy, wpisując inne terminy w treści umowy.

Istnieją również wyjątki. Pierwszym z nich jest wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony. Przedterminowe zakończenie możliwe jest jedynie z ważnych powodów, które powinny wynikać z umowy dzierżawy. Jeżeli zatem w treści umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony nie wskazano, iż może zostać ona wypowiedziana z ważnych powodów, to jej wypowiedzenie nie będzie możliwe.

Do wypowiedzenia umowy może też dojść w związku ze zwłoką w zapłacie czynszu. W tym przypadku ustawodawca przewidział inne terminy, niż przy umowie najmu. Jeżeli zatem dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Przepis ten może zostać umownie zmodyfikowany, a nawet wyłączony. Strony mogą przy tym zarówno skrócić wskazane powyżej okresy wypowiedzenia, jak również wprowadzić inne zmiany. Przykładowo: wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego do udzielania dzierżawcy dodatkowego terminu do dokonania płatności zaległego czynszu. Możliwość wypowiedzenia może zostać powiązania także z opóźnieniem w płatności, nie zaś ze zwłoką.

Inaczej niż ma to miejsce przy umowie najmu, względem dzierżawy ustawodawca daje pierwszeństwo postanowieniom umownym, które mogą w znaczący sposób modyfikować rozwiązania kodeksowe. Jeżeli zaś strony zdecydują się na niewprowadzanie do umowy dzierżawy odmiennych terminów, należy pamiętać, że ustawowe okresy wypowiedzenia różnią się znacząco od tych znanych z umowy najmu.

Źródło: RynekPierwotny.pl

Tekst został opublikowany 3 września 2018 roku